許多朋友會問，我的房產想贈與給大女兒，可以嗎？會不會有贈與稅、土地增值稅多少？契稅要繳多少？還有什麼稅金規費要負擔？其他子女有沒有權利來爭？可以自己辦理嗎？代書費很貴，為什麼要請代書？

事實上，辦理贈與很簡單，贈與契約書雙方自己寫一寫自己去申報契稅、土地增值稅、印花稅、贈與稅，就可以去地政事務所過戶了，為什麼請代書辦理要花個2、3萬代書費？為什麼不能直接辦贈與？會有什麼問題？

首先，我們要先了解房產移轉的方式常見有兩種，買賣或贈與，我們分別就兩種方式分析如下：

一、 贈與的相關稅賦很簡單，稅基就是房屋評定現值+公告土地現值總額，公告現值通常很低，市價一千萬左右的公寓大廈通常房屋+土地合計現值都不超過100萬，每人每年免稅贈與額度有244萬，244萬以下根本不需要繳贈與稅(但仍須申報才能移轉喔！)；土地增值稅除非持有很長時間，否則也繳不到多少；契稅可能也就2~5萬（以房屋評定現值50萬為例，契稅6%等於3萬）；印花稅也才幾千元，那麼為什麼不能直接贈與呢？問題在轉移衍生的稅賦，我們繼續看下去！

二、 買賣或贈與相關稅賦除了贈與稅外其他基本一樣，最大的差別之一在於土地增值稅，如果土地持有時間超過一年通常要繳一筆土地增值稅(通常持有愈久漲價幅度愈高)，而土地增值稅在買賣場合，每人有一生一次的自用優惠稅率，稅金通常是一般稅率的一半以下，但若是贈與則無法適用自用優惠稅率，這裡簡單介紹一下土地增值稅的計算方式為：

(一) 該宗土地移轉面積＝土地宗地面積×移轉範圍

(二) 申報土地移轉現值＝每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值 × 土地宗地面積 × 移轉範圍

(三) 物價指數調整後原規定地價(註1.)或前次移轉現值(b)＝每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100) × 土地宗地面積 × 移轉範圍

(四) 土地漲價總數額(a)＝申報土地移轉現值 － 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) － (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用)

(五) 漲價倍數＝土地漲價總數額(a)／按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)

(六) 按自用住宅用地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)

按一般用地土地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(按漲價倍數20~40%累進計算)(註.2)

註1.原規定地價=從規定地價後即持有土地至今不曾移轉。

註2.舉例來說，a=100萬，b=30萬，漲價倍數=100萬/30萬=3.33倍，算法如下：

一般稅率：

30萬*20%=60000(1倍以下部分稅率為20%)

30萬*30%=90000(1倍以上，2倍以下部分稅率為30%)

40萬*40%=160000(2倍以上部分稅率為40%)

因此，在暫不考慮長期持有減徵的情況下，這個案例用一般稅率申報的土地增值稅總額為：6萬+9萬+16萬=31萬

自用稅率：

100萬*10%=10萬(不分倍數，全部以10%優惠稅率計算)

所以在這種情況下，當然要用買賣移轉並申請自用優惠稅率，可以達到相當的節稅效果囉！但仍需注意，申請自用優惠稅率必須要符合自住條件，也就是所有權人或配偶、直系親屬戶籍需遷入該地址(也就是土地上必須有住宅)，且一年內沒有出租或營業(除符合一生一屋條件外，詳解敬請期待土地增值稅專篇)每個人一輩子只能用一次喔！

三、 看完上面這一段，許多朋友或許還有疑問，如果我的房子持有時間不長，也沒有多少土地增值稅，或者我也不符合自用住宅的優惠稅率，是不是可以直接贈與比較省事呢？此時要先從移轉後將來是否有可能出售的角度檢視房地合一所得稅，分析如下：

(一) 首先，我們先來談談房地合一稅的計算方式：

1. 房地合一稅適用時間點：從105年1月1日起，不論是買賣或贈與取得的不動產，於下次買賣移轉時都要在移轉登記完畢後的次日起30日內申報繳納房地合一所得稅，因此，我們現在移轉的不動產在下一次出售時都在課徵範圍內。例如：我的房子在105年買賣取得，112年買賣或贈與過戶給我的子女小明，小明在115年出售就要申報繳納房地合一稅。但如果房產是小明的父親在民國80年購入，直到105年由小明繼承取得，小明在115年出售給第三人，則適用房地合一稅前的土地增值稅與舊制財產交易所得稅(這裡我們暫不討論，敬請期待財產交易所得稅專章)；若我繼承後，105到115年中間我再贈與或買賣或繼承移轉給小明，小明同樣於115年出售，就依然要申報繳納房地合一稅，至於要繳多少稅，我們先往下看。

2. 房地合一稅的課稅基礎如何計算：

這裡我們要計算應課稅的所得金額(簡稱所得)，先區分原始取得方式為買賣取得，或繼承、贈與取得二種原因來討論：

買賣取得為：售價(註3.)-成本(註4.)-費用(註5.)-土地漲價總數額(a)(還記得上面試算土增稅的a嗎？)

繼承或贈與取得為：售價(註3.)-(原房屋現值+公告土地現值(註6.))*消費者物價指數(簡稱CPI)-費用(註5.)-土地漲價總數額(a)

註3.售價=這次出售的總價金。

註4.成本=上次買入時的總價+契稅、代書費、仲介費、裝修費等。

註5.賣出時的仲介費、代書費等，若未保留收據無法舉證，則以推計費用出售總價金3%(最高不超過30萬為限，例如這次出售900萬，3%=27萬，但假如這次出售1200萬，費用最多認30萬)。

註6. 按(繼承或受贈與時之房屋評定現值+公告土地現值)*CPI調整後之價值。

3. 房地合一稅的稅率及稅額計算方式：

稅額計算方式很簡單，就是我們前段計算出來的所得*稅率。

而稅率的級距按持有期間分為：

2年內=45%

2~5年=35%

5~10年=20%、

超過10年=15%

持有6年以上皆符合自用條件=10%，且所得400萬以內免稅。

4. 重購退稅：

(1) 大前提，買進跟賣出的房子都要符合自用住宅規定，所以只要其中一項不是住宅就不用考慮這一點了。

(2) 不論先買後賣抵稅或先賣後買退稅，只要兩者移轉登記日間隔在2年內都可以申請，但要注意5年時效問題。

(3) 小換大全額退(抵)稅，大換小按比例退(抵)稅。這裡要特別注意，小或大的比例不是看面積或公告現值，而是買賣總價金。

房地合一稅的細節還很多，我們這裡就不贅述，下次再另篇完整說明，敬請期待！

(二) 看完上面關於房地合一稅的介紹，我們可以得知幾個重點：

1. 房地合一稅是為了防堵舊制財產交易所得稅針對房屋部分經常課不到合理稅賦，而造成的投機炒作漏洞，所以已經課徵土地增值稅的部分不能重複課稅，因此，都會減去土地漲價總數額。很多地方稅務局的稅務員告訴我，我的前次移轉現值很高，現在公告土地現值調降了，我可以把這次的申報移轉現值調到跟前次一樣高，以後地價漲了，我的土地漲價總數額會變少，才可以少繳一點土地增值稅，但土地增值稅繳愈少愈好嗎？我想聰明的你應該有看出貓膩了吧！

2. 房地合一稅在繼承或受贈與取得的場合非常不利，因為它只管你這一手取得成本=『繼承(贈與)時公告土地現值+房屋評定現值』*CPI (以上公式我們簡稱A)，不論你是自願或非自願、不論你的父母親兄弟姊妹阿公阿嬤甚至子女當初花多高的資金成本買入，一旦繼承(贈與)後，取得成本立刻回歸到A，目前只有兩種情形例外，一是我們上面提過的，被繼承人在105年以前取得，且沒有在105年後發生再轉繼承情形可以適用舊制(但要注意取得成本仍然是A)，二是夫妻贈與場合可以沿用取得成本，除此之外無一倖免！舉例來說：

甲房屋+土地在100年由老王用1000萬元買入，105年贈與小王時公告土地現值+房屋評定現值=200萬，小王在112年以900萬售出給第三人，從現實面看起來老王買1000萬，小王才賣出900萬，應該是賠了100萬，照理說不用繳稅才對？錯！假設112年對比105年的CPI為110%，設土地漲價總數額(a)=100萬，小王在國稅局認定的取得成本=200萬*110%=242萬，房地合一稅算式為：

所得=900萬(售價)-242萬(A)- 27萬(推計3%費用)=631萬-100萬(a)=531萬，持有7年稅率=20%(5~10年)，應納稅額=531萬*20%=106.2萬！另外還有100萬(a)要計算土地增值稅！

縱使符合自用稅率也要繳：531萬-400萬=131萬*10%=13.1萬(土地增值稅也要另計)

3. 你沒看錯！上面的案例告訴我們即使賠售了在這種情況下如果真的說還有什麼不動產可以直接贈與，大概只剩鄉下地區，市場交易價格與A相近，甚至A>市場交易價格的情形，才不容易出現賠售還要繳重稅的悲劇！但同樣的情形來看，若我們在移轉時可以改以買賣來辦理，還是可以把取得成本拉高，避免將來市價上漲了，物價指數來不及跟上造成依然要繳納相當多房地合一稅的窘境喔！

4. 我們拿同樣的案例來做比較看看，假如上述的老王在105年時改以總價900萬出售給小王，除了在出售時可以選擇適用自用土地增值稅優惠稅率外，小王在112年同樣以900萬出售給第三人時，房地合一稅=0，只要繳土地增值稅即可！

(三) 今天我們的介紹就先到這邊，如果您想知道更多關於這方面的知識，記得按訂閱並開啟小鈴鐺，繼續追蹤我們的頻道喔！在下一個單元，我會來介紹：

我想用買賣節稅，但沒有自備款怎麼辦？

什麼情況下可以用直接贈與？買賣或贈與還是等繼承，哪個對我比較有利？

敬請期待！

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