FAQ 常見問題

地政士職業相關問題

• 地政事務所是什麼？和地政士事務所(代書事務所)的差異是？

  前面提到不動產權利或標示的更動，都要向地政事務所申請，就如同戶籍資料之於戶政事務所，「地政事務所」就是掌管地籍資料、不動產登記的政府機關。而「地政士事務所」(多數人仍習慣叫「代書事務所」)就是在代理一般民眾向地政事務所申請各項業務的民間單位，性質像是律師事務所、會計師事務所這樣的專門執業事務所。

• 代書跟地政士是什麼？兩者一樣嗎？

  一般坊間說的代書就是地政士，兩者是相同的。 首先您一定想知道，為什麼會有代書跟地政士這些稱呼呢？ 代書（或是土地代書、地政士、土地登記專業代理人），是一個自日治時期即存在，台灣特有的行業之一，當時凡從事房地產之買賣、登記相關業務者，稱為「司法書士」或「行政書士」，民國78年《土地法》修正時將其命名為「土地登記專業代理人」，於民國90年10月通過《地政士法》後，則改稱為「地政士」。

• 我為什麼要找代書或地政士呢？

  除了執照及專業之外，一位好的代書，所能提供的服務與價值，不僅僅是代辦不動產文件申請的文書行政作業而已，舉凡處理不動產過程中的每個環節如：以中立角度縝密審視產權文件及履約保證，把關交易安全、提供專業不動產的稅務建議讓您節稅、協助與銀行連繫取得最佳貸款方案等，代書都能為您做到。

• 合法之地政士應具備那些條件？

  合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應具備下列條件始可執業： （一）領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書。 （二）領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。 （三）領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。 （四）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。 （五）除此之外，地政士的開業執照有效期限4年，期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業4年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。

• 如何查詢合法地政士？

  若要查詢地政士是否合法，可以透過內政部不動產服務業查詢–開業地政士查詢，輸入地政士姓名、事務所名稱、開業執照字號等資料來查詢，建議選擇合法開業的地政士委辦不動產相關業務較有保障。

• 地政士在執行哪些業務？

  1.代理申請土地登記事項。
  2.代理申請土地測量事項。
  3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
  4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
  5.代理申請土地法規規定之提存事項。
  6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
  7.不動產契約或協議之簽證。
  8.代理其他與地政業務有關事項。

• 代書的收費怎算？

  可以在最上方點選“服務項目“就可以看到囉!
  如果有其他未提及之事需要委託也歡迎撥打網頁下方電話，來電詢問。

買賣業務相關問題

• 買賣雙方應負擔什麼費用？

  買方負擔： 契稅、印花稅、地政規費（含買賣登記費、設定登記費、書狀費、謄本費）、銀行貸款作業開辦費、房屋住宅火災險及地震險保費、簽訂契約之簽約費、代書費、履約保證手續費及仲介服務費等。 賣方負擔： 土地增值稅、簽訂契約之簽約費、代書費、履約保證手續費、仲介服務費，以及交屋日前之房屋稅、地價稅、水費、電費、天然瓦斯費及管理費等。 若符合房地合一新制課徵範圍，並應於完成所有權移轉30日內申報繳納房地合一課徵所得稅。

• 何謂印鑑證明？如何申請？

  印鑑證明為一份經戶政事務所核發的證明文件。您可持印章至戶政事務所辦理印鑑登記，並同時向戶政機關申請核發印鑑證明。 於辦理所有權移轉登記時，義務人(賣方)須親至地政事務所核驗身分。但實務上，賣方通常不便親自到場，為作業方便並減少舟車勞頓，常以印鑑章搭配印鑑證明方式替代，以確認賣方確實有同意將不動產移轉給買方之意思表示。
  申請方式：
  由本人攜帶身分證正本和印鑑章，至戶籍所在地的戶政事務所即可申請。 （部分縣市戶政機關有提供跨所申辦服務，請先洽詢確認）

• 我為什麼要找代書或地政士呢？

  除了執照及專業之外，一位好的代書，所能提供的服務與價值，不僅僅是代辦不動產文件申請的文書行政作業而已，舉凡處理不動產過程中的每個環節如：以中立角度縝密審視產權文件及履約保證，把關交易安全、提供專業不動產的稅務建議讓您節稅、協助與銀行連繫取得最佳貸款方案等，代書都能為您做到。

• 有繼承人在海外或無法達成共識情形，該如何辦理繼承？

  如果有部分繼承人在海外，無法親自回台辦理繼承相關事宜，可至我國駐外館處，辦理海外授權書或拋棄繼承聲明書之驗證，再將文件郵寄給在台親友代為辦理。 實務上，常有部分繼承人無法取得聯繫，及繼承人間無法取得遺產分配共識之情形。為避免逾期申報遺產稅、辦理繼承登記，而遭處登記費罰鍰，甚或遭列管、公開標售，建議可先由部分繼承人替全體繼承人申報遺產稅，並先申請登記為「公同共有」，待全體繼承人會同或取得共識時，再申請登記為「分別共有」(可再辦分割繼承或共有型態變更)

• 如何主張剩餘財產差額分配請求權？

  不論是夫或妻任何一方死亡，只要是剩餘財產較多的一方先過世，生存的一方主張行使剩餘財產差額分配請求權，以節省遺產稅 計算方法如下：
  可請求分配剩餘財產差額的上限＝（被繼承人的剩餘財產－生存配偶的剩餘財產）×１/２。
  其中： 1.被繼承人的剩餘財產＝被繼承人死亡時的原有財產價值（指婚姻關係存續中取得而現存的原有財產，不包括因繼承或受贈取得的財產）－負債。
  2.生存配偶的剩餘財產＝生存配偶於被繼承人死亡時的原有財產價值－負債。 剩餘財產差額分配請求權之時效？剩餘財產差額分配請求權自請求權人知道雙方有剩餘財產差額時起，2年間不行使而消滅。自法定財產關係消滅時（也就是一方死亡或離婚、判決離婚）起，逾5年不行使也會消滅。

贈與業務相關問題

• 贈與農業用地，是否應課徵贈與稅？

  作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。

• 贈與公共設施保留地，是否應課徵贈與稅？

  依照都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉，免納贈與稅。