【贈與繼承】房產過戶給子女，不要再辦贈與了！！
許多朋友會問，我的房產想贈與給大女兒，可以嗎？會不會有贈與稅、土地增值稅多少？契稅要繳多少？還有什麼稅金規費要負擔？其他子女有沒有權利來爭？可以自己辦理嗎？代書費很貴，為什麼要請代書？
首先要先瞭解的是，不動產要傳承給子女，目前常見有四種方式，分別是買賣、贈與、繼承及信託。不過繼承跟信託比較屬於另一個範圍的主題，這裡我們先不談，往後會在其他文章中說明。
事實上，辦理贈與很簡單，贈與契約書雙方自己寫一寫自己去申報契稅、土地增值稅、印花稅、贈與稅，就可以去地政事務所過戶了，為什麼請代書辦理要花個2、3萬代書費？為什麼不能直接辦贈與？會有什麼問題？今天我們要先從贈與以及買賣兩種方式的差異分析開始，一步一步帶你了解陷阱在哪裡！
買賣、贈與 稅務比較
贈與方式的稅賦
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贈與稅
贈與稅算法很簡單，課稅價值的計算基準是房屋評定現值+公告土地現值總額，公告現值通常很低，市價一千萬左右的公寓大廈通常房屋+土地合計現值合計約100萬上下，每人每年免稅贈與額度有244萬，總價值在244萬以下根本不需要繳贈與稅(但仍須申報才能移轉)，超過部分在2500萬現值以內只要繳10%(註：114年起調高到2811萬以內)。
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土地增值稅
土增稅的試算可以直接上財政部網站的線上稅務試算頁面，輸入謄本內的相關參數以及消費者物價指數即可試算，除非持有時間達十年以上，否則也繳不到多少稅金。不會算沒關係，把握一個大原則，就是土地越大&持有時間越長，稅金越多，例如持有十年以上的透天厝，土地增值稅就有可能來到六位數字(還要考慮地區發展程度)，除此之外一般公寓大廈持有不超過十年的，基本上繳不到幾萬喔！
值得一提的是，買賣可以使用一生一次或一生一屋的土增稅自用優惠稅率，如果是長期持有透天厝的屋主，用優惠稅率可以省很多喔，但因為土增稅的計算方式相對複雜很多，且不是這一篇的主題，這裡就先不展開談。
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契稅
買賣或贈與是一樣的，公式=房屋評定現值*6%，如果是十年左右的2~3房公寓大廈，大約2~5萬內（假設房屋評定現值50萬=500,0006%=30,000元）。
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印花稅
不論買賣或贈與都要繳，計算價值基準與贈與稅同樣是公告土地現值總額+房屋評定現值，稅率是千分之一，換句話說，假設贈與總現值200萬元，印花稅也才2千元。
買賣的相關稅賦
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贈與稅
二親等以內的親屬間買賣(父母子女、兄弟姊妹、妯娌連襟、祖孫等都包含在內)，依據遺產及贈與稅法第5條規定，還是要申報贈與稅給國稅局審查，經查證是真實買賣免贈與稅，所謂真實買賣，就是要提出付款的金流、貸款的財力證明，且相關財力都要有合法報稅才能算(否則會被補稅+罰鍰)。
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土地增值稅
幾乎與前述的贈與時申報的土增稅相同，唯一的差別在於可以申請自用優惠稅率，如果土地持有時間超過一年可能需要繳一筆土地增值稅(通常持有愈久漲價幅度愈高)，而土地增值稅在買賣場合，每人有一生一次的自用優惠稅率，稅金通常是一般稅率的一半以下，若是贈與則無法適用自用優惠稅率，但要注意，一生一次自用的前提是出售前一年內沒有出租、營業行為(包括事實跟設籍)。
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契稅
跟贈與是一樣的，公式=房屋評定現值*6%
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印花稅
跟贈與是一樣的，公式=(公告土地現值總額+房屋評定現值)*1/1000
為何不能辦贈與？
看完上面這一段，許多朋友或許還有疑問，如果我的房子持有時間不長，也沒有多少土地增值稅，或者我也不符合自用住宅的優惠稅率，是不是可以直接贈與比較省事呢？此時要先從移轉後將來是否有可能出售的角度檢視房地合一所得稅(簡稱房地合一稅)，如果你對房地合一稅還不太熟悉，建議可以先參考這一篇，礙於篇幅這裡就不再贅述，分析如下：
取得成本重置
繼承或受贈與取得的房地產，在房地合一稅申報時非常不利，因為它只管你這一手取得成本=『繼承(贈與)時公告土地現值+房屋評定現值』*CPI (以上公式我們簡稱A)，不論你是自願或非自願、不論你的父母親兄弟姊妹阿公阿嬤甚至子女當初花多高的資金成本買入，一旦繼承(贈與)後，取得成本立刻重置，回歸到A，舉例來說：
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甲房地在101年由老王用1000萬元買入，105年贈與小王，贈與時的公告土地現值+房屋評定現值=200萬，小王在113年以900萬售出給第三人，從現實面看起來老王買1000萬，小王才賣出900萬，應該是賠了100萬，照理說不用繳稅才對？錯！假設113年對比105年的CPI=10%，暫不考慮土地漲價總數額的情況下，小王在法律上被國稅局認定的取得成本=200萬*110%=220萬，房地合一稅算式為：
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所得=900萬(售價)-220萬(A)- 27萬(推計3%費用)=653萬元，持有8年稅率=20%，應納稅額=653萬*20%=124.6萬！
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縱使符合自用稅率也要繳：653萬-400萬=153萬*10%=15.3萬
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你沒看錯！上面的案例告訴我們即使賠售了，還要繳至少15萬以上的所得稅！
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我們拿同樣的案例來做比較看看，假如上述的老王在105年時改以總價900萬出售給小王，除了在出售時有機會可以申請土地增值稅自用優惠稅率外，小王在112年同樣以900萬出售給第三人時，房地合一稅=0，只要繳土地增值稅即可！
不要賣就沒事了？
有些人可能會想，反正我贈與給小孩之後，他也會繼續住在這棟房子裡面，沒有打算要賣，所以直接贈與就好了，幹嘛這麼麻煩？偏偏很多時候事與願違，計畫永遠趕不上變化，誰能預料到3~5年後會發生什麼？但不動產一旦移轉是不可回復的，沒有反悔的機會！常見的情形有：
- 因為工作到外地，需要在外地買房子
- 分家時，為了取得更優惠的貸款利率或成數，名下不能有住宅
- 生意失敗積欠債務被拍賣
以上都是將來未知的變數，到時候就算給你最低的10%稅率，也會造成不小的損失，所以千萬不要小看事先規劃的重要性！
換屋可以重購退稅，所以沒關係？
確實，在持有、居住並設籍至少一年後出售，並且在兩年內重購自用住宅，房地合一稅可以退還或抵扣，但要特別小心的是，未必一定可以成功退稅，而且如果剛好運氣這麼好，遇到現在的金龍風暴，更會面臨壓力山大的貸款問題：
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先賣後買，房地合一稅要全部繳清，如果依照上述案例，即使賠售還要先繳124.6萬的稅金，並且要在2年內重新購買一間自用住宅，才能夠「申請」退稅。
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先買後賣，在出賣後申報房地合一稅時確實可以直接折抵，不需要先繳稅再申請退稅，但如果你身上的現金不夠雄厚，就會遇到第二戶的貸款問題(縱使可以寫切結書一年內出售，還得看是否有銀行願意承做)
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重購退稅不一定可以退得下來！
國稅局最近不准退稅的理由越來越千奇百怪，不只查你水錶，你想得到、想不到的地方，有任何貓逆任何蛛絲馬跡都會被放大檢視，只要他抓到你任何一個看起來不合理、不像自用的地方，就會駁回退稅申請，畢竟要從鐵公雞身上拔毛沒這麼容易啊！所以如果資金不夠雄厚，千萬不要硬著頭皮衝下去，到時候被重稅盯上，每天找錢的生活夠讓你的子女得憂鬱症了！
沒有自備款怎麼辦？
很多客戶問我，我知道做買賣一定比較有利，問題是要有真實金流發生啊！我小孩現在一個月才3、4萬薪水，哪裡生出2、3百萬自備款來跟我買房子？法律又規定不能是我借他錢或者我幫他借的，那自備款怎麼辦？其實大多數人都忽略一個重點，不能贈與不動產，不代表不能贈與現金！
善用分年贈與
這一段是要特別提醒有一些資產在身上的父母親，盡量不要臨時抱佛腳，就算有解決方案，代價也比較高，目前每人每年可以贈與244萬以內現金是免稅的，且夫妻之間的贈與又不列入贈與額度計算，也就是說父、母可以各贈與244萬給子女。
如果近幾年有這方面的規劃，可以在年底前贈與244萬，明年初再贈與244萬，兩人合計=24422=976萬的贈與金額在二個月內完成轉移，子女再拿這筆錢來做為跟我們買房產的自備款，這樣就算只能貸款五成，大多情況下的自備款也夠了！
另外一種運用方式，則是我今年先贈與244萬給子女，明年再進行買賣，其中244萬可以不用付=免除債務，視為贈與現金的概念，可以再省掉一筆現金流，例如：買賣契約簽訂1500萬元，子女只要付266萬元，另外244萬元直接免除給付，計入我的隔年度贈與額度內，剩下一千萬元就可以跟銀行貸款給付，完成1500萬元總價的買賣。
以上述案例操作，就可以無痛把原本可能被視為200萬現值的贈與，變成總價1500萬的取得成本，如果一樣再賣1500萬元，瞬間省掉1300萬*20%=260萬的稅金。
小心原稅制
那麼買賣價金應該訂多少呢？是不是要照現在的市場行情簽約，才不會被額外課徵贈與稅？其實沒那麼複雜，只要買賣價金不低於公告現值即可，因為不動產交易價值是很主觀的，不容國稅局主觀認定市價多少，唯一客觀的金額只有公告土地現值&房屋評定現值。
但要特別注意的是，做這個規劃之前，父母親一定要注意自己原始取得的時間點，在這一次操作中會不會讓自己被課到高額的房地合一稅，或財產交易所得稅(參考另篇)，不要省了未來的稅，卻沒省到今天的稅喔！所以買賣價金應該訂多少，建議還是找一位你信得過的稅務專家(例如地政士、記帳士、會計師或財稅律師)討論會更安全！
例外情形
如果贈與這麼可怕，是不是都不能再辦贈與了呢？有沒有例外情形？當然還是有的，目前比較常見可以直接贈與的例外情形，大多用在配偶間贈與、農用的農地贈與、公共設施保留地的贈與等，因為篇幅的關係，這裡就簡單說明一下，詳情會在之後的相關文章中詳細說明：
配偶贈與可以沿用原取得成本
財政部有特別發解釋令，所以配偶之間的贈與，包括取得時間點、持有期間適用稅率、取得成本等都可以合併計算，不會被重置。
農地農用免納房地合一稅
如題，只要是有農用證明的農業用地，都不在房地合一稅的課徵範圍內，也不課徵土地增值稅，但要特別注意，必須持續都符合農用資格，才不會在下次出售時被課徵重稅喔！
公共設施保留地免徵
最常見的就是道路用地，很多人持有道路用地還沒被政府徵收前，不管是買賣或贈與都不需申報房地合一稅，但要特別注意的是，公共設施保留地必須要看土地使用分區證明書，上面確實有記載是公共設施保留地才算！
鄉村地區公告土地現值與市價相近
鄉村地區的市場交易價格與A比較接近，甚至A>市場交易價格的情形，才不容易出現贈與後賠售，還要繳重稅的悲劇！但同樣的情形換個角度來看，若我們在移轉時可以改辦買賣方式，還可以把取得成本拉高，避免將來市價上漲了，物價指數來不及跟上造成依然要繳納相當多房地合一稅的窘境！
最後，感謝把文章看完的你，不動產的傳承絕對是一件需要謹慎規劃的大事，我曾遇過很多客戶焦急地跑來找我，因為不知道前面已經做錯，而一步錯、步步錯，已經被國稅局盯上、收到補稅+罰鍰的稅單時，再怎麼氣急敗壞、振振有詞也於事無補，就如同我們前面說過的，不動產的移轉具有不可回復、難以挽回的特性，在做任何規劃前一定要審慎思考與討論，千萬不要一失足成千古恨！
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